# Die Flüchtlinge nehmen uns die Wohnungen weg!

Thema: Wohnen & Mieten
URL: https://fakten-stammtisch.de/thema/wohnen/fluechtlinge-nehmen-wohnungen-weg/
Bewertung: Irreführend
Stand: 2026-07-05

## Antwort

Der Wohnungsmangel hat mehrere Ursachen, die zusammenwirken: eingebrochener Neubau, immer mehr und kleinere Haushalte, Zuzug in Ballungsräume — und ja, auch Zuwanderungsspitzen wie 2015 und 2022 (+1,46 Mio., davon über eine Million aus der Ukraine) erhöhen die Nachfrage spürbar. Nur trägt die Erklärung als Hauptursache nicht: Die Nettozuwanderung fiel bis 2025 auf +235.000 — die Wohnungskrise blieb. Die Zahl der Haushalte wächst seit Jahrzehnten auch ohne Zuwanderung, weil 42 % aller Haushalte inzwischen Einpersonenhaushalte sind, und der Einbruch der Baugenehmigungen um 43 % kam durch Zins- und Kostenschock. Real ist die verschärfte Konkurrenz im günstigen Segment — genau dort, wo der Sozialwohnungsbestand seit 1990 um zwei Drittel geschrumpft ist.

## Was hinter der Parole steckt

Sündenbock-Muster: Eine sichtbare Gruppe wird zur Hauptursache eines strukturellen Problems erklärt. Das entlastet von der unbequemeren Diagnose — jahrzehntelang zu wenig gebaut und Sozialbindungen auslaufen lassen — und lenkt die Debatte von den Stellschrauben ab, die tatsächlich Wohnungen schaffen.

## Am Tisch nützlich – Gegenfragen

- „Warum gab es die Wohnungsknappheit in München oder Hamburg schon lange vor 2015?"
- „Die Zuwanderung ist seit 2022 stark gesunken — warum ist die Wohnungskrise nicht kleiner geworden?"
- „Was würde am fehlenden Neubau besser, wenn weniger Menschen kämen?"

## Fakten dazu

### Nachfrage und Anbieter: Wer sucht, wem gehört der Markt?

Die Nachfrage nach Wohnungen wächst aus zwei Richtungen: Zum einen steigt die Zahl der Haushalte seit Jahrzehnten auch ohne Bevölkerungswachstum, weil immer mehr Menschen allein leben — 2025 gab es 41,1 Mio. Privathaushalte, davon 42,1 % Einpersonenhaushalte (2000–2024: +8,7 % Haushalte bei sinkender Haushaltsgröße). Zum anderen erhöhen Zuwanderungsspitzen die Nachfrage: 2022 lag die Nettozuwanderung mit +1,46 Mio. auf einem Rekordwert (davon rund 1,1 Mio. Zuzüge aus der Ukraine); bis 2025 fiel sie auf +235.000.

_Wem gehören die rund 25 Mio. Mietwohnungen in Deutschland? (Zensus 2022)_

- Private Kleinvermieter: 64.4% (16,1 Mio. Wohnungen)
- Privatwirtschaftliche Unternehmen: 14% (inkl. börsennotierter Konzerne)
- Kommunale/öffentliche Anbieter: 11.5%
- Genossenschaften: 8.7%
- Kirchen & Non-Profit: 1.4%
- Gesamt: rund 25 Mio. Mietwohnungen

- Private Kleinvermieter erzielten 2022 im Median knapp 5.500 € Nettomieteinnahmen im Jahr; rund 45 % lagen unter 5.000 €, etwa 9 % sogar im negativen Bereich — Vermietung dient häufig der Altersvorsorge.

### Neubau: Weit unter Ziel und Bedarf

Die Bundesregierung hat sich 2021 das Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, davon 100.000 öffentlich gefördert. Erreicht wurde es nie — 2025 wurde mit 206.600 fertiggestellten Wohnungen nur gut die Hälfte geschafft, der niedrigste Wert seit 2012. Hauptursachen des Einbruchs ab 2022: der schnelle Zinsanstieg und massiv gestiegene Baukosten.

_Fertiggestellte Wohnungen vs. Regierungsziel 400.000 pro Jahr_

- 2023: aktuell 294.4 Tsd., Ziel 400 Tsd.
- 2024: aktuell 251.9 Tsd., Ziel 400 Tsd.
- 2025: aktuell 206.6 Tsd., Ziel 400 Tsd.

_Baugenehmigungen für Wohnungen (Vorlaufindikator für künftige Fertigstellungen)_

- 2021: 380.7 Tsd.
- 2022: 354.4 Tsd.
- 2023: 260.1 Tsd.
- 2024: 215.3 Tsd.
- 2025: 238.5 Tsd.

- Neubaupreise: +44 % (Wohngebäude, Anfang 2021 bis Anfang 2026)
- Bauzinsen: 0,8 → 4,0 % (10 Jahre Zinsbindung, 2020 vs. Anfang 2026)
- Baulandpreise: +102 % (2010–2020 (Baupreise: +29 %))

Wie groß ist die Lücke? Das IW Köln beziffert den Neubaubedarf für 2021–2025 auf 372.600 Wohnungen pro Jahr; ab 2026 sinkt er demografiebedingt auf rund 257.400. Das Pestel-Institut schätzte Anfang 2026 den aufgelaufenen Mangel auf 1,4 Mio. fehlende Wohnungen (Studie im Auftrag des Bündnisses Soziales Wohnen, hier zitiert nach ZDF-Berichterstattung). Ein Hoffnungswert: Die Genehmigungen stiegen 2025 erstmals seit 2021 wieder (+10,8 %), und Ende 2025 waren 760.700 genehmigte Wohnungen noch nicht fertiggestellt. Wichtig für die Wirkung von Neubau: Über Umzugsketten macht er auch ältere, günstigere Wohnungen frei (Sickereffekt) — auf angespannten Märkten reicht dieser Effekt laut Studienauswertung der Bundestags-Wissenschaftsdienste aber nur eingeschränkt bis ins preisgünstige Segment.

### Sozialwohnungen: Der schrumpfende Bestand

Sozialwohnungen haben eine zeitlich befristete Miet- und Belegungsbindung — läuft sie aus, wird die Wohnung zur normalen Mietwohnung. Weil jahrzehntelang mehr Bindungen ausliefen als neue gefördert wurden, ist der Bestand drastisch geschrumpft.

_Bestand an Sozialmietwohnungen in Deutschland_

- 1990: ~3,0 Mio. (Anfang der 1990er Jahre)
- 2006: über 2 Mio. (seither etwa halbiert)
- 2023: 1,07 Mio. (historischer Tiefstand)
- 2024: ~1,05 Mio. (erneut −20.600)

- Geförderte Wohneinheiten 2024: 61.887 (+25 % ggü. 2023, davon 26.796 neue Sozialmietwohnungen)
- Fallen jährlich aus der Bindung: >41.000 (über 500.000 bis 2035)
- Bundesmittel bis 2029: 23,5 Mrd. € (Aufwuchs auf 5,5 Mrd. €/Jahr)

- Trotz Rekordförderung sinkt der Sozialwohnungsbestand weiter: 2024 wurden nur 26.796 neue Sozialmietwohnungen gebaut, während über 41.000 aus der Bindung fielen.

## Quellen

- [Statistisches Bundesamt – Privathaushalte und Haushaltsmitglieder (2026)](https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Haushalte-Familien/Tabellen/1-1-privathaushalte-haushaltsmitglieder.html)
- [Umweltbundesamt – Bevölkerungsentwicklung und Struktur privater Haushalte (2025)](https://www.umweltbundesamt.de/daten/private-haushalte-konsum/strukturdaten-privater-haushalte/bevoelkerungsentwicklung-struktur-privater)
- [Statistisches Bundesamt – Nettozuwanderung 2022 auf Rekordhoch, Pressemitteilung Nr. 249 (2023)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/06/PD23_249_12411.html)
- [Statistisches Bundesamt – Nettozuwanderung 2025 deutlich gesunken, Pressemitteilung Nr. 184 (2026)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/06/PD26_184_12411.html)
- [Statistisches Bundesamt – 18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025, Pressemitteilung Nr. 174 (2026)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/05/PD26_174_31121.html)
- [Statistisches Bundesamt – 0,3 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2023, Pressemitteilung Nr. 203 (2024)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/05/PD24_203_31121.html)
- [Statistisches Bundesamt – 14,4 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2024, Pressemitteilung Nr. 183 (2025)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/05/PD25_183_31121.html)
- [BMWSB – Maßnahmenpaket der Bundesregierung für den Wohnungsbau (2026)](https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/DE/Massnahmenpaket-bauen/massnahmenpaket-artikel.html)
- [Statistisches Bundesamt – 10,8 % mehr Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2025, Pressemitteilung Nr. 052 (2026)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/02/PD26_052_3111.html)
- [Statistisches Bundesamt – 26,6 % weniger Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2023, Pressemitteilung Nr. 074 (2024)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/02/PD24_074_3111.html)
- [Statistisches Bundesamt – 6,9 % weniger Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2022, Pressemitteilung Nr. 095 (2023)](https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/03/PD23_095_3111.html)
- [Statistisches Bundesamt – Preisindizes für Bauwerke, Wohngebäude (2026)](https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html)
- [Interhyp – Baufinanzierung: Zinsen im 45-Jahres-Vergleich (2025)](https://www.interhyp.de/ratgeber/news/blick-in-die-vergangenheit-baufinanzierung/)
- [IW Köln – Wohnungsbedarf: Jährlich müssten 372.600 Wohnungen gebaut werden (2024)](https://www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/jaehrlich-muessten-372600-wohnungen-gebaut-werden.html)
- [Pestel-Institut / ZDFheute – Studie zählt 1,4 Millionen fehlende Wohnungen (2026)](https://www.zdfheute.de/politik/deutschland/studie-wohnungsmangel-rekordstand-100.html)
- [BMWSB – Förderergebnisse Sozialer Wohnungsbau 2024 (2025)](https://www.bmwsb.bund.de/DE/wohnen/foerderprogramme-bmwsb/foerderprogramme-wohnen/sozialer-wohnungsbau/kernergebnisse-swb-2024.pdf?__blob=publicationFile&v=2)
- [Der Paritätische Gesamtverband – Historischer Tiefstand bei Sozialwohnungen (2024)](https://www.der-paritaetische.de/alle-meldungen/historischer-tiefstand-bei-sozialwohnungen-anzahl-von-sozialwohnungen-sinkt-weiter/)
- [Deutscher Mieterbund – Historischer Tiefstand bei Sozialwohnungen (2024)](https://mieterbund.de/aktuelles/meldungen/historischer-tiefstand-bei-sozialwohnungen/)
- [BMWSB – Sozialer Wohnungsbau 2026/2027: Verwaltungsvereinbarung unterzeichnet (2025)](https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2025/11/VV-sozialer-wohnungsbau-2026.html)
- [Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages – Kostensteigerungen im Wohnungsbau durch höhere Energiestandards, WD 5-3000-012/22 (2022)](https://www.bundestag.de/resource/blob/892394/813e72ec7f01d0287e82027918ed7d4e/WD-5-012-22-pdf-data.pdf)
- [Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages – Sickereffekt im Wohnungsmarkt, WD 5-3000-079/22 (2022)](https://www.bundestag.de/resource/blob/906072/8d24ffc3211f7974a2945b6b55f5f815/WD-5-079-22-pdf-data.pdf)
- [IW Köln – Private Vermieter in Deutschland, Gutachten im Auftrag von Haus & Grund Köln/Düsseldorf, auf Basis Zensus 2022 und SOEP (2025)](https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Gutachten/PDF/2025/Gutachten-Private-Vermieter-in-Deutschland.pdf)