Der Wohnungsmangel hat mehrere Ursachen, die zusammenwirken: eingebrochener Neubau, immer mehr und kleinere Haushalte, Zuzug in Ballungsräume — und ja, auch Zuwanderungsspitzen wie 2015 und 2022 (+1,46 Mio., davon über eine Million aus der Ukraine) erhöhen die Nachfrage spürbar. Nur trägt die Erklärung als Hauptursache nicht: Die Nettozuwanderung fiel bis 2025 auf +235.000 — die Wohnungskrise blieb. Die Zahl der Haushalte wächst seit Jahrzehnten auch ohne Zuwanderung, weil 42 % aller Haushalte inzwischen Einpersonenhaushalte sind, und der Einbruch der Baugenehmigungen um 43 % kam durch Zins- und Kostenschock. Real ist die verschärfte Konkurrenz im günstigen Segment — genau dort, wo der Sozialwohnungsbestand seit 1990 um zwei Drittel geschrumpft ist.
Was hinter der Parole steckt: Sündenbock-Muster: Eine sichtbare Gruppe wird zur Hauptursache eines strukturellen Problems erklärt. Das entlastet von der unbequemeren Diagnose — jahrzehntelang zu wenig gebaut und Sozialbindungen auslaufen lassen — und lenkt die Debatte von den Stellschrauben ab, die tatsächlich Wohnungen schaffen.
Am Tisch nützlich – Gegenfragen:
- „Warum gab es die Wohnungsknappheit in München oder Hamburg schon lange vor 2015?"
- „Die Zuwanderung ist seit 2022 stark gesunken — warum ist die Wohnungskrise nicht kleiner geworden?"
- „Was würde am fehlenden Neubau besser, wenn weniger Menschen kämen?"
Stichworte: flüchtlinge, migranten, zuwanderung, wohnungen weg, asyl, konkurrenz
Fakten dazu
Nachfrage und Anbieter: Wer sucht, wem gehört der Markt?
Die Nachfrage nach Wohnungen wächst aus zwei Richtungen: Zum einen steigt die Zahl der Haushalte seit Jahrzehnten auch ohne Bevölkerungswachstum, weil immer mehr Menschen allein leben — 2025 gab es 41,1 Mio. Privathaushalte, davon 42,1 % Einpersonenhaushalte (2000–2024: +8,7 % Haushalte bei sinkender Haushaltsgröße). Zum anderen erhöhen Zuwanderungsspitzen die Nachfrage: 2022 lag die Nettozuwanderung mit +1,46 Mio. auf einem Rekordwert (davon rund 1,1 Mio. Zuzüge aus der Ukraine); bis 2025 fiel sie auf +235.000.
Hinweis: Wem gehören die rund 25 Mio. Mietwohnungen in Deutschland? (Zensus 2022)
- Private Kleinvermieter: 64.4% (16,1 Mio. Wohnungen)
- Privatwirtschaftliche Unternehmen: 14% (inkl. börsennotierter Konzerne)
- Kommunale/öffentliche Anbieter: 11.5%
- Genossenschaften: 8.7%
- Kirchen & Non-Profit: 1.4%
- Gesamt: rund 25 Mio. Mietwohnungen
- Private Kleinvermieter erzielten 2022 im Median knapp 5.500 € Nettomieteinnahmen im Jahr; rund 45 % lagen unter 5.000 €, etwa 9 % sogar im negativen Bereich — Vermietung dient häufig der Altersvorsorge.
Neubau: Weit unter Ziel und Bedarf
Die Bundesregierung hat sich 2021 das Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, davon 100.000 öffentlich gefördert. Erreicht wurde es nie — 2025 wurde mit 206.600 fertiggestellten Wohnungen nur gut die Hälfte geschafft, der niedrigste Wert seit 2012. Hauptursachen des Einbruchs ab 2022: der schnelle Zinsanstieg und massiv gestiegene Baukosten.
Hinweis: Fertiggestellte Wohnungen vs. Regierungsziel 400.000 pro Jahr
- 2023: aktuell 294.4 Tsd., Ziel 400 Tsd.
- 2024: aktuell 251.9 Tsd., Ziel 400 Tsd.
- 2025: aktuell 206.6 Tsd., Ziel 400 Tsd.
Hinweis: Baugenehmigungen für Wohnungen (Vorlaufindikator für künftige Fertigstellungen)
- 2021: 380.7 Tsd.
- 2022: 354.4 Tsd.
- 2023: 260.1 Tsd.
- 2024: 215.3 Tsd.
- 2025: 238.5 Tsd.
- Neubaupreise: +44 % (Wohngebäude, Anfang 2021 bis Anfang 2026)
- Bauzinsen: 0,8 → 4,0 % (10 Jahre Zinsbindung, 2020 vs. Anfang 2026)
- Baulandpreise: +102 % (2010–2020 (Baupreise: +29 %))
Wie groß ist die Lücke? Das IW Köln beziffert den Neubaubedarf für 2021–2025 auf 372.600 Wohnungen pro Jahr; ab 2026 sinkt er demografiebedingt auf rund 257.400. Das Pestel-Institut schätzte Anfang 2026 den aufgelaufenen Mangel auf 1,4 Mio. fehlende Wohnungen (Studie im Auftrag des Bündnisses Soziales Wohnen, hier zitiert nach ZDF-Berichterstattung). Ein Hoffnungswert: Die Genehmigungen stiegen 2025 erstmals seit 2021 wieder (+10,8 %), und Ende 2025 waren 760.700 genehmigte Wohnungen noch nicht fertiggestellt. Wichtig für die Wirkung von Neubau: Über Umzugsketten macht er auch ältere, günstigere Wohnungen frei (Sickereffekt) — auf angespannten Märkten reicht dieser Effekt laut Studienauswertung der Bundestags-Wissenschaftsdienste aber nur eingeschränkt bis ins preisgünstige Segment.
Sozialwohnungen: Der schrumpfende Bestand
Sozialwohnungen haben eine zeitlich befristete Miet- und Belegungsbindung — läuft sie aus, wird die Wohnung zur normalen Mietwohnung. Weil jahrzehntelang mehr Bindungen ausliefen als neue gefördert wurden, ist der Bestand drastisch geschrumpft.
Hinweis: Bestand an Sozialmietwohnungen in Deutschland
- 1990: ~3,0 Mio. (Anfang der 1990er Jahre)
- 2006: über 2 Mio. (seither etwa halbiert)
- 2023: 1,07 Mio. (historischer Tiefstand)
- 2024: ~1,05 Mio. (erneut −20.600)
- Geförderte Wohneinheiten 2024: 61.887 (+25 % ggü. 2023, davon 26.796 neue Sozialmietwohnungen)
- Fallen jährlich aus der Bindung: >41.000 (über 500.000 bis 2035)
- Bundesmittel bis 2029: 23,5 Mrd. € (Aufwuchs auf 5,5 Mrd. €/Jahr)
- Trotz Rekordförderung sinkt der Sozialwohnungsbestand weiter: 2024 wurden nur 26.796 neue Sozialmietwohnungen gebaut, während über 41.000 aus der Bindung fielen.