Nachfrage und Anbieter: Wer sucht, wem gehört der Markt?
Die Nachfrage nach Wohnungen wächst aus zwei Richtungen: Zum einen steigt die Zahl der Haushalte seit Jahrzehnten auch ohne Bevölkerungswachstum, weil immer mehr Menschen allein leben — 2025 gab es 41,1 Mio. Privathaushalte, davon 42,1 % Einpersonenhaushalte (2000–2024: +8,7 % Haushalte bei sinkender Haushaltsgröße). Zum anderen erhöhen Zuwanderungsspitzen die Nachfrage: 2022 lag die Nettozuwanderung mit +1,46 Mio. auf einem Rekordwert (davon rund 1,1 Mio. Zuzüge aus der Ukraine); bis 2025 fiel sie auf +235.000.
Hinweis: Wem gehören die rund 25 Mio. Mietwohnungen in Deutschland? (Zensus 2022)
- Private Kleinvermieter: 64.4% (16,1 Mio. Wohnungen)
- Privatwirtschaftliche Unternehmen: 14% (inkl. börsennotierter Konzerne)
- Kommunale/öffentliche Anbieter: 11.5%
- Genossenschaften: 8.7%
- Kirchen & Non-Profit: 1.4%
- Gesamt: rund 25 Mio. Mietwohnungen
- Private Kleinvermieter erzielten 2022 im Median knapp 5.500 € Nettomieteinnahmen im Jahr; rund 45 % lagen unter 5.000 €, etwa 9 % sogar im negativen Bereich — Vermietung dient häufig der Altersvorsorge.
Mietpreisbremse & Mietendeckel: Was die Evidenz zeigt
Die Mietpreisbremse (seit 2015, verlängert bis Ende 2029) begrenzt Neuvertragsmieten in angespannten Märkten auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neubau (Erstnutzung nach Oktober 2014) ist ausgenommen; als verbreitete Umgehungsstrategie gilt die möblierte Vermietung, für die die Bundesregierung besseren Schutz angekündigt hat. Der Berliner Mietendeckel (2020–2021) ging weiter und fror Bestandsmieten ein — er ist das am besten untersuchte Experiment harter Mietregulierung in Deutschland.
Hinweis: Was die Studienlage zu beiden Instrumenten sagt
- Behauptung: Die Mietpreisbremse hat keinerlei Wirkung.
Faktencheck: Das DIW fand dort, wo sie greift, einen einmaligen Rückgang der Angebotsmieten um rund 3 %. Sie wirkt aber nur in Hochpreisregionen, Neubau ist ausgenommen, und Umgehungen (z. B. Möblierung) schwächen sie.
- Behauptung: Der Berliner Mietendeckel hat das Wohnungsproblem gelöst.
Faktencheck: Die Mieten regulierter Wohnungen sanken um rund 11 % — aber die Zahl der annoncierten Mietwohnungen halbierte sich, im Umland stiegen die Mieten um rund 12 %, und das BVerfG erklärte das Gesetz für nichtig.
- Mieten regulierter Wohnungen: −11 % (unter dem Berliner Mietendeckel (DIW))
- Mietwohnungsangebot: −50 bis −60 % (im regulierten Segment (DIW/ifo))
- BVerfG: nichtig: 25.03.2021 (Az. 2 BvF 1/20 — Länder ohne Gesetzgebungskompetenz)
Wichtig zur Einordnung des BVerfG-Beschlusses: Das Gericht hat den Mietendeckel aus Kompetenzgründen gekippt (Mietpreisrecht ist Bundesrecht), nicht inhaltlich bewertet. Ökonomisch zeigt die Evidenz einen Zielkonflikt: Preisregulierung entlastet Bestandsmieter messbar, verknappt aber bei unverändertem Angebot die verfügbaren Wohnungen und verschärft die Konkurrenz für Suchende — das ifo dokumentierte zudem eine Marktspaltung, bei der unregulierte Mieten schneller stiegen als in Vergleichsstädten.