Mietpreisbremse & Mietendeckel: Was die Evidenz zeigt
Die Mietpreisbremse (seit 2015, verlängert bis Ende 2029) begrenzt Neuvertragsmieten in angespannten Märkten auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neubau (Erstnutzung nach Oktober 2014) ist ausgenommen; als verbreitete Umgehungsstrategie gilt die möblierte Vermietung, für die die Bundesregierung besseren Schutz angekündigt hat. Der Berliner Mietendeckel (2020–2021) ging weiter und fror Bestandsmieten ein — er ist das am besten untersuchte Experiment harter Mietregulierung in Deutschland.
Hinweis: Was die Studienlage zu beiden Instrumenten sagt
- Behauptung: Die Mietpreisbremse hat keinerlei Wirkung.
Faktencheck: Das DIW fand dort, wo sie greift, einen einmaligen Rückgang der Angebotsmieten um rund 3 %. Sie wirkt aber nur in Hochpreisregionen, Neubau ist ausgenommen, und Umgehungen (z. B. Möblierung) schwächen sie.
- Behauptung: Der Berliner Mietendeckel hat das Wohnungsproblem gelöst.
Faktencheck: Die Mieten regulierter Wohnungen sanken um rund 11 % — aber die Zahl der annoncierten Mietwohnungen halbierte sich, im Umland stiegen die Mieten um rund 12 %, und das BVerfG erklärte das Gesetz für nichtig.
- Mieten regulierter Wohnungen: −11 % (unter dem Berliner Mietendeckel (DIW))
- Mietwohnungsangebot: −50 bis −60 % (im regulierten Segment (DIW/ifo))
- BVerfG: nichtig: 25.03.2021 (Az. 2 BvF 1/20 — Länder ohne Gesetzgebungskompetenz)
Wichtig zur Einordnung des BVerfG-Beschlusses: Das Gericht hat den Mietendeckel aus Kompetenzgründen gekippt (Mietpreisrecht ist Bundesrecht), nicht inhaltlich bewertet. Ökonomisch zeigt die Evidenz einen Zielkonflikt: Preisregulierung entlastet Bestandsmieter messbar, verknappt aber bei unverändertem Angebot die verfügbaren Wohnungen und verschärft die Konkurrenz für Suchende — das ifo dokumentierte zudem eine Marktspaltung, bei der unregulierte Mieten schneller stiegen als in Vergleichsstädten.
Mietentwicklung: Ein gespaltener Markt
Bei den Mieten gibt es nicht die eine Wahrheit, sondern zwei sehr unterschiedliche Märkte: Bestandsmieten (laufende Verträge) steigen bundesweit moderat um rund 2 % pro Jahr. Neuvertragsmieten in Großstädten und zunehmend in deren Umland steigen deutlich schneller. Wer lange im Mietvertrag ist, spürt die Krise kaum — wer umziehen muss oder neu in eine Stadt kommt, trifft sie mit voller Wucht.
- Bestandsmieten: +1,9 % (VPI-Nettokaltmiete, Mai 2026 ggü. Vorjahr)
- Neuvertragsmieten: +3,5 % (IW-Wohnindex, Q1 2026 ggü. Vorjahr)
- München: 24,11 €/m² (Median-Angebotsmiete, H1 2025)
- Leipzig: 11,01 €/m² (Median-Angebotsmiete, H1 2025)
Hinweis: Bestandsmieten-Index (VPI-Nettokaltmiete), Jahresdurchschnitte, 2020 = 100 — eigene Berechnung aus Destatis-Monatswerten
- 2020: 100 Index
- 2021: 101.2 Index
- 2022: 102.9 Index
- 2023: 105 Index
- 2024: 107.2 Index
- 2025: 109.4 Index
Zum Vergleich: Die Nominallöhne stiegen von 2020 bis 2024 kumuliert um rund 18 %, die Bestandsmieten im selben Zeitraum um gut 7 % (eigene Berechnung aus zwei Destatis-Reihen). Das DIW kommt entsprechend zum Befund, dass die durchschnittliche Mietbelastung zuletzt nicht gestiegen ist — sie ist aber sehr ungleich verteilt. Die Dynamik konzentriert sich auf Neuvermietungen in Ballungsräumen und deren Umland (+4,2 % im Q1 2026); in Berlin gingen die Angebotsmieten zuletzt sogar leicht zurück (−0,8 %).
- Bundesweit lagen die Bruttokaltmieten 2022 bei durchschnittlich 8,70 €/m² — in Großstädten 9,60 €/m², in Kleinstädten 7,50 €/m². Bei Einzug ab 2019: 9,80 €/m² bundesweit, 11,00 €/m² in Großstädten.