Mietentwicklung: Ein gespaltener Markt
Bei den Mieten gibt es nicht die eine Wahrheit, sondern zwei sehr unterschiedliche Märkte: Bestandsmieten (laufende Verträge) steigen bundesweit moderat um rund 2 % pro Jahr. Neuvertragsmieten in Großstädten und zunehmend in deren Umland steigen deutlich schneller. Wer lange im Mietvertrag ist, spürt die Krise kaum — wer umziehen muss oder neu in eine Stadt kommt, trifft sie mit voller Wucht.
- Bestandsmieten: +1,9 % (VPI-Nettokaltmiete, Mai 2026 ggü. Vorjahr)
- Neuvertragsmieten: +3,5 % (IW-Wohnindex, Q1 2026 ggü. Vorjahr)
- München: 24,11 €/m² (Median-Angebotsmiete, H1 2025)
- Leipzig: 11,01 €/m² (Median-Angebotsmiete, H1 2025)
Hinweis: Bestandsmieten-Index (VPI-Nettokaltmiete), Jahresdurchschnitte, 2020 = 100 — eigene Berechnung aus Destatis-Monatswerten
- 2020: 100 Index
- 2021: 101.2 Index
- 2022: 102.9 Index
- 2023: 105 Index
- 2024: 107.2 Index
- 2025: 109.4 Index
Zum Vergleich: Die Nominallöhne stiegen von 2020 bis 2024 kumuliert um rund 18 %, die Bestandsmieten im selben Zeitraum um gut 7 % (eigene Berechnung aus zwei Destatis-Reihen). Das DIW kommt entsprechend zum Befund, dass die durchschnittliche Mietbelastung zuletzt nicht gestiegen ist — sie ist aber sehr ungleich verteilt. Die Dynamik konzentriert sich auf Neuvermietungen in Ballungsräumen und deren Umland (+4,2 % im Q1 2026); in Berlin gingen die Angebotsmieten zuletzt sogar leicht zurück (−0,8 %).
- Bundesweit lagen die Bruttokaltmieten 2022 bei durchschnittlich 8,70 €/m² — in Großstädten 9,60 €/m², in Kleinstädten 7,50 €/m². Bei Einzug ab 2019: 9,80 €/m² bundesweit, 11,00 €/m² in Großstädten.
Wohnkostenbelastung: Wen die Krise trifft
Der Durchschnitt verdeckt die Verteilung: Im Mittel geben Mieterhaushalte 27,8 % ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aus — ein seit Jahren weitgehend stabiler Wert. Aufgeschlüsselt zeigt sich aber, dass einkommensschwache Haushalte, Alleinlebende und Neueinzüge deutlich stärker belastet sind.
- Ø Mietbelastung: 27,8 % (aller Mieterhaushalte (2022))
- Ärmstes Fünftel: ~36 % (vs. ~22 % beim reichsten Fünftel (2021))
- Haushalte über 40 %: 3,1 Mio. (davon 1,5 Mio. über 50 % Belastung (2022))
- Alleinlebende: 32,7 % (vs. 22,8 % bei Zweipersonenhaushalten)
- Von den armutsgefährdeten Menschen in Deutschland waren 2025 35,0 % durch Wohnkosten überlastet (mehr als 40 % des Einkommens) — in der Gesamtbevölkerung waren es 11,2 %.
Wichtig für die Einordnung: Die stabile Durchschnittsbelastung bedeutet nicht Entwarnung. Sie entsteht auch dadurch, dass Menschen ausweichen — kleinere Wohnungen, längere Pendelwege, Verbleib in alten Verträgen. Die Belastungsspitzen liegen bei denen, die neu suchen müssen: Bei Einzug ab 2019 lag die Quote bei 29,5 %.